Planung einer Altbausanierung - Tipps & Anleitung

Um den Kostenrahmen nicht zu sprengen und Verzögerungen im baulichen Ablauf zu vermeiden, rät sich wie bei einem Neubau, zunächst die Planung fertigzustellen, bevor mit dem eigentlichen Bauprozess begonnen wird. Dies bedeutet eine genaue Aufstellung aller Posten für die Altbausanierung, um anschließend die einzelnen Gewerke allumfassend beauftragen zu können. Ansonsten kann es vorkommen, dass Handwerker stark erhöhte Preise für Zusatzleistungen einfordern, die nicht im ursprünglichen Bauauftrag verzeichnet waren.

Ebenso sollten durch die Erstellung einer durchdachten Terminplanung alle Arbeitsprozesse festgelegt werden. Somit wird verhindert, dass aufgrund von unvorhergesehenen Ereignissen und Verzögerungen der Fertigstellungstermin gefährdet wird und z.B. in Folge dessen bei einem Mietobjekt einkalkulierte Mieteinnahmen ausbleiben. Wichtig ist zudem, rechtliche Angelegenheiten vorab zu klären. Um hingegen Detailfragen zu klären, lohnt es sich, Baufachleute zu konsultieren.

Grundlagenermittlung

Vor Baubeginn sollten grundsätzliche Überlegungen darüber angestellt werden, wie die Sanierung des Altbaus aussehen soll. Denn jedes Bauprojekt ist ein Einzelprojekt, gerade bei der Altbausanierung gibt es unzählige Varianten und Gestaltungsmöglichkeiten. Wenn man sich als Bauherr genau darüber im Klaren ist, wie das bauliche Ergebnis sein soll, kann dieser Entwurf auch eindeutig an die Auftraggeber kommuniziert werden. Es wird eine Grundauswahl von Sanierungsmöglichkeiten festgelegt, da nicht alle Sanierungsformen (energetische, barrierefreie etc.) infrage kommen.

Hilfreiche Entscheidungsträger für die Grundlagenermittlung stellen folgende Gesichtspunkte dar:

• Finanzielle Zielvorgaben, wie viel Budget ist vorhanden?
• Wie ist die vorhandene Bausubstanz beschaffen, gibt es hier eine Einschränkungen?
• Gibt es rechtlich festgelegte Nutzungsauflagen für den Altbau?
• Welche Möglichkeiten ergeben sich aus dem Bebauungsplan?
• Steht das Gebäude unter Denkmalschutz bzw. gibt es hier Einschränkungen?

Je nach eigenem Kenntnisstand kann es hilfreich sein, bereits in dieser Vorphase einen Architekten zu Rate zu ziehen.

Vorhaben als Zielpunkte festlegen

Nachdem sich der Bauherr entschieden hat, unter welchen Gesichtspunkten der Altbau saniert werden soll, werden einzelne Zielpunkte festgelegt. Diese definieren die Qualitätsanforderung, die Nutzung sowie das ästhetisches Bild nach der Gebäudesanierung. Eventuell kommt zudem der Energiestandard als Zielsetzung hinzu, besonders bei Miet- oder Verkaufsobjekten. Folgende Zielpunkte lassen sich definieren:

Anforderungen an den Grundriss:

Der Grundriss eines Bauwerks gestaltet sich je nach der gewünschten Nutzung. Heutzutage gelten andere Anforderungen an den Grundriss, so ist eine offene Raumgestaltung gefragt. Dies ist jedoch bei Altbausanierungen oftmals schwierig umzusetzen, da erforderliche statische Eingriffe oder Korrekturen am Tragwerk zeitaufwendig und teuer sind. Es kann auch der vorhandene Grundriss weitestgehend beibehalten werden, allerdings findet dann in der Regel eine Einschränkung bei der gewünschten Raumgestaltung statt. Häufig entsprechen zudem die Raumstrukturen von Altbauten nicht mehr den Nutzungsanforderungen von modernen Gebäuden. Für wenig Geld kann man sich eine CAD Architektur Software von Plan7Architekt besorgen und seinen Grundriss nach den deutschen Baustandards nachzeichnen, um diesen dann nocheinmal virtuell zu bearbeiten und um am Ende auch einen Bauplang für den Bauantrag zu erstellen.

Definition des äußeren Erscheinungsbildes:

Einen weiteren wichtigen Aspekt neben den Nutzungsanforderungen bildet das Aussehen der Gebäudehülle, sprich der Fassade, dem Dach und der Außenfenster und -türen. Heutzutage wird die Gestaltung meist aufgrund von energetischen Anforderungen eingeschränkt. Ist beispielsweise eine Fassadendämmung notwendig, kann sich dadurch das äußere, charaktergebende Erscheinungsbild des Altbaus komplett verändern. Von daher sollte hier eine gute Balance zwischen dem Aussehen und gewünschten Energieaspekten gefunden werden.

Ausstattungsnorm festlegen:

Eine Kostenkontrolle wird auch dadurch garantiert, wenn zuvor über die Qualität der Baumaterialien festgelegt wird. Die Norm der verwendeten Bauteile und Materialien kann ein großer Kostenfaktor sein, z.B. bei Wand- und Bodenbeläge sowie Türen, Fenstern und Armaturen. Sollten diese vorher nicht festgelegt sein, wählen beauftragte Gewerke häufig das günstigste Material, berechnen jedoch einen normalen Preis dafür.

Energieklasse:

Bei einer energetischen Sanierung liegt hauptsächlich die EnEV (Energieeinsparverordnung) zugrunde. Der Grad einer Sanierung nach Energieklasse wird vor allen Dingen durch die Kosten bestimmt, sollte jedoch immer im Kosten-Nutzen-Verhältnis aufgerechnet werden. Ein Konzept zur Energiesanierung wird individuell auf Grundlage der Anforderungen der Hausbewohner sowie den Gegebenheiten des Bestandsgebäudes erstellt. Teilenergetische Sanierungen sind auch möglich, z.B. über eine Außendämmung oder eine intelligente und somit energiesparende Anlagentechnik.

Rechtliche Fragen aus dem Weg räumen

Man sollte vorab prüfen, ob rechtliche oder behördliche Vorgaben seitens der Ämter vorliegen. Der Knackpunkt dabei ist die Frage, ob für die Sanierung eine Baugenehmigung einzuholen ist. Dies lässt sich am besten anhand der örtlich geltenden Landesbauordnung prüfen, sobald ein näherer Entwurfsplan vorliegt.

Genehmigungspflichtig sind:

• Bauliche Veränderungen an der Statik und des Tragwerks des Gebäudes
• Nutzungsänderung des Gebäudes
• Gliederung in Wohneigentum
• Baumaßnahmen am Schornstein
• Äußere Anbauten ab einer gewissen Größe, z.B. Dachausbauten, Wintergärten

Bei genehmigungspflichten An- oder Umbauten wird ein Bauantrag gestellt, dies übernimmt in der Regel der beauftragte Architekt. Bei kleinen Bauaufgaben können auch bautechnisch qualifizierte Fachkräfte aus dem Handwerksbetrieb selbst einen Bauantrag stellen und die erforderlichen Unterlagen einreichen. Das Bauamt prüft dann, ob die im Bauantrag beschriebenen Baumaßnahmen mit dem geltenden Baurecht einhergehen.

Einen Ablaufplan der Sanierung erstellen

Eine Terminplanung ist wichtig, um eine reibungslose Altbausanierung zu gewährleisten. Durch die Reihenfolge der verschiedenen Arbeitsabläufe wird sichergestellt, dass es nicht zu Verzögerungen oder Kostensprengungen kommt. Ein Terminplan wird normalerweise von dem beauftragten Architekten erstellt. Es kann jedoch nicht schaden, wenn der Bauherr ebenfalls Kenntnisse über den Bauablauf hat und Termine einzuschätzen weiß.
Ein wichtiger Aspekt bei einer Altbausanierung ist die Schadensbeseitigung, d.h. das Beheben von Mängeln, die vor oder während der Umbauarbeiten entstanden sind. So muss beispielsweise ein Mauerwerk zunächst getrocknet werden, bevor mit den Putzarbeiten begonnen werden kann. Ebenso haben Abbrucharbeiten Vorrang, da diese sehr schmutzintensiv sind. Um während der Sanierung genügend Zeit für diese Rückbau- oder Instandsetzungsarbeiten zu haben, sollte bereits vorher in der Terminplanung ein besonderes Augenmerk darauf gelegt werden.
Denn oftmals werden unter Zeitdruck tiefer liegende Baumängel nicht entdeckt. Als wichtiger Meilenstein gilt der Beginn des Innenausbaus, mit diesem sollte nur dann angefangen werden, wenn die Arbeiten an der Außenhülle soweit abgeschlossen sind, dass das Gebäude dicht ist (Einbau von Fenstern, Dachdeckung, Abdichtungen). Weitere Außenarbeiten wie z.B. an der Fassade können darüber hinaus parallel zum Innenausbau erfolgen.

Beauftragung von Handwerkern

Eine besondere Vorsorge sollte auf die Wahl der verschiedenen Gewerke gelegt werden. Denn nicht jeder Handwerksbetrieb ist gleichermaßen für eine Sanierungsmaßnahme qualifiziert. Bei speziellen Aufgaben kann es unverzichtbar sein, dass eine gute Materialkenntnis und technisches Know-How vorliegt. Als Anlaufpunkt für die Beauftragung von Handwerkern eignet sich das Internet, mittlerweile ist fast jeder Handwerksbetrieb dort vertreten. Aber auch ein Blick in die unmittelbare Umgebung lohnt, oftmals befinden sich qualifizierte Betriebe direkt im gleichen Wohnort.
Es sollte geprüft werden, ob der Handwerksbetrieb über ausreichende Kenntnisse und Referenzen verfügt. Am besten lohnt sich dazu ein Besuch vor Ort auf der Baustelle, um in einem persönlichen Gespräch die Details zu klären. So hat außerdem der Betrieb die Möglichkeit, sich ein genaues Bild von der Bauaufgabe zu machen um eventuelle Missverständnisse oder qualitative Differenzen aus dem Weg zu räumen.

Selbst bei der Sanierung tätig werden

Durch Eigenleistungen finden viele Bauherren eine Möglichkeit, Kosten zu sparen. Denn je nach eigenen Fähigkeiten können Arbeiten, speziell im Innenausbau, auch selbst vorgenommen werden. Diese entfallen somit aus dem Leistungsverzeichnis des Handwerkers und werden nicht berechnet.
Wichtig ist jedoch, seine eigenen Fähigkeiten und den zeitlichen Rahmen nicht zu überschätzen. Demnach kann es gerade bei einer Altbausanierung zu unvorhergesehenen Situationen kommen, zudem erfordern viele Arbeiten wie z.B. das Tapezieren oder das Verlegen von Bodenbelägen ein höheres Maß an Vorarbeit als bei Neubauten. Grundwissen sollte sich von daher unbedingt angeeignet werden, wenn man selbst bei der Sanierung tätig werden will.
 
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