Hausbau - diese Voraussetzungen sollten erfüllt sein

Dazu zählt vor allem das Budget: Man muss von vorneherein wissen, wie viel man sich tatsächlich leisten kann, ohne sich finanziell zu übernehmen. Denn sind die Kosten für den Kredit zu hoch, droht schnell ein Engpass oder sogar die Zwangsversteigerung - soweit darf man es natürlich nicht kommen lassen. Wir stellen vor, was es in den einzelnen Phasen eines Hausbaus zu beachten gilt und welche Voraussetzungen wichtig sind.

Der erste Schritt auf dem Weg zum Eigenheim: Das richtige Grundstück finden

Zu den ersten Dingen bei einer Bauplanung gehören vor allem die Suche nach einem passenden Grundstück und die Festlegung der finanziellen Möglichkeiten. Das Grundstück muss einem natürlich nicht nur gefallen, sondern hat auch Einfluss auf zahlreiche weitere Aspekte. Gehört der Grundzug zum Beispiel einem Bauträger, kann man ausschließlich diesen dafür wählen. Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, fallen zusätzliche Kosten an. Und das persönliche Budget entscheidet, ob sich der Wunsch nach einem Eigenheim überhaupt verwirklichen lässt. Sich für ein Grundstück zu entscheiden, beeinflusst die gesamte Bauplanung drastisch. Denn hier wird bereits ein großer Teil des Kapitals gebunden. Auch ist ein Bebauungsplan erforderlich, in dem sämtliche einzuhaltende Distanzen zu benachbarten Grundstücken und weitere architektonische Vorgaben enthalten sind. Lebt man in einer Region mit hoher Nachfrage, kann es unter Umständen viele Monate dauern, bis man ein passendes Grundstück für sich gefunden hat. Lohnend kann es auch sein, sich bei der Gemeinde nach Bauland zu erkundigen - oftmals muss man sich darauf jedoch mit vielen anderen Interessenten bewerben.

Die Baufinanzierung - eine der wichtigsten Voraussetzungen beim Hausbau

Eine Hausfinanzierung setzt sich grundsätzlich aus drei Bausteinen zusammen: Die erste Säule stellt das Eigenkapital zusammen - zu diesem zählt nicht nur Angespartes auf der Bank, sondern auch das Grundstück selbst. Ein weiterer Baustein sind mögliche Fördergelder, wie zum Beispiel aus bundeslandspezifischen Förderprogrammen oder von der KfW-Bank. Die dritte und wohl wichtigste Säule stellt für die meisten Menschen allerdings der Kredit einer Bank oder Sparkasse dar. Grundsätzlich ist es von Vorteil, wenn der künftige Bauherr möglichst viel Eigenkapital mitbringt, um sich den Traum vom Haus zu erfüllen. Als Faustregel gilt, dass mindestens 20 % der gesamten Baukosten bereits zur Verfügung stehen sollten. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist und je geringer die erforderliche Kreditsumme ausfällt, desto einfacher ist es, einen Hauskredit von der Bank zu bekommen. Unter Umständen verlangen die potenziellen Geldgeber hier auf das vollständige Erfüllen eines Bausparvertrags oder weitere Sicherheiten wie Vermögenswerte. Dies kann den Traum vom Haus unter Umständen verzögern. Die wichtigsten finanziellen Voraussetzungen für den Hausbau stellen wir Ihnen nachfolgend in einer Checkliste vor:

Das Einkommen

Die wichtigste und wertvollste Stütze für die Finanzierung einer Immobilie stellt immer das Einkommen dar. Es muss in jedem Fall so hoch sein, dass die Kreditraten ohne Probleme getilgt werden können - auch im Falle eines finanziellen Engpasses. Hier gilt als Orientierung, dass die Kreditrate möglichst nicht mehr als 40 % des monatlich zur Verfügung stehenden Nettoeinkommens betragen sollte - je geringer dieser Wert ist, desto besser. Es darf nie vergessen werden, dass unerwartete Ausgaben, wie eine aufwändige medizinische Behandlung oder eine hohe Rechnung für das Auto jederzeit auftreten können. Auch dann müssen die Kosten noch sicher getragen werden können.

Die Bonität

Je besser die Bonität des Kreditnehmers ist, desto bessere Konditionen kann man für sein Darlehen vom Geldgeber erwarten. Es steht außer Frage, dass der Antragsteller keine negativen Schufa-Einträge haben sollte - denn dann stehen die Chancen auf einen Kredit schlecht. Erkennt die Bank beispielsweise bei einer Bonitätsprüfung, dass der Antragsteller in der Vergangenheit bereits insolvent war, stehen die Chancen auf einen Hauskredit eher schlecht. Es gibt zwar durchaus Banken, die einen Kredit auch in solchen Fällen gewähren, allerdings muss der Kreditnehmer dann mit deutlich höheren Zinsen rechnen. Daher ist es von Vorteil, sich im Vorfeld um eine möglichst positive Bonität zu kümmern und eventuelle negative Einträge aus der Schufa löschen zu lassen.

Der Wert der Immobilie

Eine ebenfalls nicht zu unterschätzende Voraussetzung für einen Hauskredit ist der Wert der Immobilie selbst. Sie dient als Sicherheit für den ganzen Kredit. Deshalb sollte das Haus eine Beleihung in der entsprechenden Höhe gewährleisten. Wenn eine Immobilie beispielsweise 200.000 Euro wert ist, kann der Kreditnehmer hierfür bei der Finanzierung kein Darlehen von 250.000 Euro aufnehmen - hier wären bei der Finanzierung nur rund 90 % des Werts möglich.

Das Eigenkapital

Wie bereits erwähnt stellt das Vorhandensein von Eigenkapital eine absolute Grundlage für eine funktionierende Baufinanzierung dar. Je mehr davon zur Verfügung steht, desto besser - denn die Bank geht hiermit natürlich ein viel geringeres finanzielles Risiko ein. Zwar bieten einige Kreditinstitute auch Vollfinanzierung ohne Eigenkapital an, davon ist jedoch aus mehreren Gründen abzuraten. Zum einen wären die Konditionen und Zinsen dann unnötig hoch, zum anderen steigt mit einer hohen Kreditsumme auch das Risiko einer finanziellen Überbelastung. Daher ist es sinnvoll, bei zu wenig Eigenkapital lieber noch für einige Jahre zu sparen - dann sind auch die Chancen auf ein günstiges Darlehen um ein Vielfaches höher.

Diese persönlichen Voraussetzungen sind für den Hausbau wichtig

Nicht nur der finanzielle Faktor, sondern auch weitere Aspekte sind wichtig, um eine Baufinanzierung sowie den gesamten Hausbau realisieren zu können.

Das Alter:

Damit man von einer Bank eine Baufinanzierung erhält, muss der Antragsteller volljährig sein. Ab einem Alter von 18 Jahren ist es in Deutschland möglich, einen Kreditantrag zu stellen. Minderjährige Antragsteller werden bei den meisten Banken direkt abgelehnt, jedoch stellen diese für gewöhnlich auch eine absolute Ausnahme dar. Es gibt allerdings auch den umgekehrten Fall: Ist ein Antragsteller aus Sicht der Bank nämlich zu alt für einen Baukredit, kann dies ebenfalls ein massives Problem darstellen. Wer mit einem Alter von über 50 noch eine Baufinanzierung anstrebt, muss damit rechnen, von einigen Banken direkt eine Absage zu bekommen. Denn hier ist bei einer entsprechend hohen Kreditsumme natürlich auch die Wahrscheinlichkeit einer Verschuldung bis in das Rentenalter deutlich größer. Anders sieht es aus, wenn man in diesem Alter eine große Summe an Eigenkapital bereitstellen und zudem ein hohes Einkommen oder Vermögens- bzw. Sachwerte vorweisen kann. Dann kann es gut sein, dass man von den Banken einen Kredit zu attraktiven Konditionen erhält, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Der Wohnort

Nicht unerheblich ist bei der Beantragung eines Kredits unter anderem auch der Wohnort. Denn der Kreditnehmer muss seinen Hauptwohnsitz in Deutschland haben - dies schreiben zumindest die meisten deutschen Banken vor, da für den Kredit ein deutsches Bankkonto vorausgesetzt wird. Anders verhält es sich mit der Immobilie bzw. dem Grundstück - beide können sich selbstverständlich auch im Ausland befinden. Wenn der Kreditnehmer die genannten Voraussetzungen erfüllt, stehen die Chancen für eine günstige Baufinanzierungen zu guten Konditionen nicht schlecht. Sollte dies nicht der Fall sein, muss man dennoch nicht gleich den Kopf in den Sand stecken, sondern kann sich trotzdem nach Möglichkeiten erkundigen. Defizite lassen sich oft durch andere Vorzüge ausgleichen: Hat man beispielsweise ein geringes Eigenkapital, aber ein festes Einkommen, mit dem sich monatlich hohe Tilgungen vornehmen lassen, lassen sich zahlreiche Geldgeber trotzdem auf die Darlehensvergabe ein.

Den nächsten Schritt wagen: So findet man den richtigen Bauträger

Steht die Finanzierung, gilt es, einen passenden Baupartner zu finden, der die eigenen Wünsche entsprechend umsetzt. Das individuelle finanzielle Budget und das Grundstück geben vor, wie groß der Rahmen für den Hausbau ist - in diesem kann man sich dann nach Belieben frei bewegen, um sich den Traum vom Haus zu erfüllen. Ein guter Bauträger steht bei der Hausplanung mit Rat und Tat zur Seite, kann aber auch gewisse Vorgaben festlegen. Dies ist beispielsweise bei Fertighäusern der Fall, bei denen nicht sämtliche Details selbst entschieden werden können. Entscheidet man sich dagegen für einen Architekten bzw. für ein Massivhaus, hat man bei der Gestaltung freie Hand. Hinsichtlich der Kosten ist es unbedingt anzuraten, die Angebote verschiedener Bauträger miteinander zu vergleichen. Hier ergeben sich mitunter große Unterschiede und womöglich auch Kostenersparnisse. Wer sich vor dem Hausbau von mehreren Unternehmen beraten lässt, kann leichter eine Entscheidung treffen und sich auch seiner eigenen Wünsche klarer werden. In den meisten Fällen ist es so, dass der Bauträger versucht, alle persönlichen Vorstellungen des Bauherrn möglichst exakt umzusetzen. Dies ist allerdings oft nicht uneingeschränkt möglich, denn meist gibt es bestimmte Rahmenbedingungen, die es einzuhalten gilt. Wenn im Bebauungsplan zum Beispiel eine gewisse Entfernung zum Nachbargrundstück vorgegeben ist, kann man das Wohnhaus nicht direkt an der Grundstücksgrenze errichten. Ist eine bestimmte Dachform aufgrund individueller Gemeinderichtlinien vorgeschrieben, muss sich der Bauträger bzw. Architekt daran ebenfalls halten. Somit zeigt sich: Die Suche nach dem richtigen Bauträger sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Es ist wichtig, dass der Baupartner die eigenen Wünsche ernst nimmt, aber auch auf Einschränkungen hinweist und vor allem stets das zur Verfügung stehende Budget berücksichtigt.

Wichtig: Auch Nebenkosten müssen gedeckt werden können

Eine häufig missachtete Voraussetzung ist, auch Nebenkosten tragen zu können. Diese müssen zwingend in der Kalkulation vor der Beantragung des Kredits eingeplant werden. Denn bei einem Hausbau müssen nicht nur die monatlichen Kosten für den Kredit getilgt werden - es kommen noch weitere Ausgaben auf den Bauherrn hinzu. Dazu gehören unter anderem Kosten für Notar und Makler sowie die Grunderwerbsteuer und die Eintragung in das Grundbuch. Weiterhin ist es dringend anzuraten, die Baustelle bzw. das Haus von Anfang an zu versichern, damit man im Falle eines Sturm- oder Feuerschadens vor hohen Kosten geschützt ist. Darüber hinaus können über die gesamte Bauphase hinweg immer wieder unerwartete Nebenkosten entstehen, mit denen man nicht gerechnet hat. Das sind beispielsweise Stromrechnungen für die Baustelle oder auch Honorarkosten für Gutachter bzw. für das Vermessungsamt. Geld sparen lässt sich in vielerlei Hinsicht trotzdem: Übernimmt der Bauherr einige Arbeiten im Innenausbau selbst - wie das Verlegen von Böden, das Fliesen des Badezimmers oder das Streichen, lassen sich schnell mehrere tausend Euro sparen.