Zweck und Inhalt des Energieausweises
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) bildet die rechtliche Grundlage für die Pflicht, für Gebäude einen Energieausweis zu besitzen. Ausnahmen von dieser Pflicht gibt es nur wenige. Der Energieausweis soll Auskunft über den energetischen Zustand von Gebäuden geben. Hintergedanke der umfassenden Pflicht für Eigentümer ist die Schaffung eines vertrauenswürdigen Dokuments, das Käufern und Mietern zur Information dient.
Der Ausweis ist 10 Jahre lang gültig. Ältere Energieausweise müssen nicht nachgerüstet und auf den neuesten Stand gebracht werden. Einzige Ausnahme hierbei sind Energieausweise, die vor dem 1. Oktober 2007 und nicht von einer staatlichen Stelle ausgestellt wurden.
Der Energieausweis enthält eine Reihe von Informationen, darunter allgemeine Angaben wie Baujahr und Größe des Gebäudes, außerdem die berechneten Energiekennwerte und Empfehlungen zur Modernisierung. In den neuen Energieausweisen wird jedes Haus in eine Energieklasse eingeteilt, die die Energieeffizienz angibt. Wie bei Haushaltsgeräten reicht die Skala von H bis zu A+. Die Energiekennwerte werden in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh / m²) angegeben und bezeichnen den jährlichen Energieverbrauch. Durch diese Werte soll eine Einschätzung des energetischen Zustands des Hauses ermöglicht werden, die auch den Vergleich mit anderen Gebäuden erlaubt. Je höher die Kennzahl, desto schlechter ist die Energieeffizienz.
Verbrauch- und Bedarfsausweise
Es existieren zwei mögliche Berechnungswege für den energetischen Zustand eines Wohngebäudes. Die unkomplizierte Variante gibt Auskunft über den tatsächlichen Energieverbrauch in einem Gebäude. Ein solcher Energieverbrauchsausweis hängt jedoch stark von den individuellen Gewohnheiten der Bewohner ab, etwa ob viel oder wenig geheizt wird. Grundlage der Berechnung bilden zum Beispiel die Heizkosten von den letzten 3 Jahren.
Der Bedarfsausweis hingegen nimmt eine Vielzahl von Faktoren wie Baujahr, bauliche Ausstattung und die Heizungsanlage in die Berechnung mit auf. Dadurch wird anhand der Bauweise eines Gebäudes der zu erwartende Bedarf an Energiekosten berechnet, der nicht wie beim Verbrauchsausweis vom individuellen Verhalten verfälscht wird. Allerdings ist der Bedarfsausweis aufgrund seiner Komplexität auch fehleranfälliger. Je nachdem wie genau ein Aussteller arbeitet und welche Faktoren er einberechnet, kann der Energiebedarf sehr unterschiedlich ausfallen.
Wer sich für den Bedarfsausweis entscheidet, sollte einen erfahrenen und qualifizierten Aussteller wählen und lieber etwas mehr bezahlen. Für unsanierte Mehrfamilienhäuser die vor 1978 gebaut wurden, reicht ein Verbrauchsausweis nicht aus. Eigentümer sind hier verpflichtet, einen Bedarfsausweis vorzulegen.
Wann muss der Eigentümer einen Energieausweis besitzen?
Die Pflicht zum Energieausweis wurde stark ausgeweitet, dennoch gibt es eine bedeutsame Ausnahme: Eigentümer die in ihrem eigenen Haus wohnen, benötigen keinen Ausweis. Erst wenn eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet wird, muss der Energieausweis angefertigt werden.
Dafür besteht die Pflicht schon seit längerem für Neubauten. Wer ein Haus baut oder bauen lässt, der muss sofort nach der Fertigstellung einen Energieausweis ausstellen lassen.
Der Energieausweis beim Immobilienverkauf und Vermietung
Eigentümer sind beim Verkauf ihrer Immobilie verpflichtet, dem Käufer den Energieausweis rechtzeitig zu übergeben, sodass dieser sich ein Bild von den zu erwartenden Energiekosten machen kann. Ein Verstoß gegen diese Vorschrift kann Bußgelder von bis zu 15.000 Euro nach sich ziehen. Auch bei der Vermietung von Immobilien sind Vermieter zur Vorlage des Energieausweises verpflichtet.
Seit 2014 gilt weiterhin, dass bereits in der Immobilienanzeige die wichtigsten Zahlen des Energieausweises enthalten sein müssen. Verkäufer und Immobilienmakler müssen darauf achten, den Energieverbrauch oder –bedarf und den Energieträger anzugeben. Wer einen neuen Energieausweis besitzt, der muss auch die Energieklasse nennen. Werden in einer Anzeige die geforderten Informationen weggelassen oder falsch angegeben, dann drohen ebenfalls Strafzahlungen.
Ein unübersichtlicher Markt: Kosten und Ausstellung
Der Energieausweis darf zwar nur von Personen mit besonderer Ausbildung ausgestellt werden, es muss jedoch keine Zulassung beantragt werden. Daher gibt es kein Zertifikat, auf das man als Eigentümer bei der Wahl des Ausstellers achten kann. Darüber hinaus besitzen die Aussteller sehr unterschiedliche Qualifikationen. Unter anderem dürfen Energieausweise von Architekten, Schornsteinfegern, Ingenieuren und Physikern ausgestellt werden. Alle Berufsgruppen müssen gewisse Zusatzvoraussetzungen erfüllen, wie zum Beispiel zwei Jahre Berufserfahrung und das Absolvieren einer entsprechenden Fortbildung.
Auf den ersten Blick ist oft nicht ersichtlich, wer die beste Eignung und am meisten Erfahrung mitbringt. Dazu kommt, dass die Kosten für einen Verbrauchsausweis meist unter 100 Euro liegen, während Bedarfsausweise wesentlich mehr kosten. Da keine einheitlichen Vergütungen vom Gesetzgeber festgelegt wurden, variieren die Preise der Anbieter stark.
Bei dieser großen Auswahl von Angeboten auf dem Markt fällt die Entscheidung schwer. Insbesondere Eigentümer, die den Energieausweis nur einmalig in Auftrag geben möchten, tun sich mit der Auswahl eines Ausstellers schwer. Mehr Erfahrung haben Experten im Immobiliengeschäft, etwa Bauherren oder Immobilienmakler. Wenn der Energieausweis für eine Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie benötigt wird, kann auf die Expertise eines Maklers zurückgegriffen werden. Die meisten Immobilienmakler haben einen erfahrenen Aussteller zur Hand und können auch bei der Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis beratend zur Seite stehen.
Die Aussagekraft des Energieausweises
Der Energieausweis soll eine Aussage über die energetische Beschaffenheit eines Wohngebäudes treffen, unter anderem damit beim Verkauf und der Vermietung eine größere Transparenz vorliegt. Von Kritikern wird eingewandt, dass ausgehend von den Energiekennwerten und der Energieklasse kein eindeutiger Rückschluss auf die zukünftigen Energiekosten möglich ist. Solche Prognosen hängen stark von Brennstoffpreisen, anderen äußeren Einflüssen und dem Wohnverhalten des Einzelnen ab.
Problematisch ist außerdem, dass das Ergebnis der Berechnung sehr unterschiedlich ausfallen kann, je nachdem wie genau ein Aussteller arbeitet und welche Faktoren er berücksichtigt. Auch der Unterschied zwischen den beiden Berechnungsweisen ist sehr groß. Verbraucherzentralen gehen davon aus, dass die Kennwerte eines Bedarfsausweises rund 25 Prozent über dem eines Verbrauchsausweis liegt.
Bei Mietwohnungen kommt häufig eine weitere Ungenauigkeit dazu. Energieausweise werden immer nur für ein ganzes Gebäude ausgestellt, der Energieverbrauch ist aber nicht gleich verteilt auf alle Wohnungen. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern verringert das die Aussagekraft von Energieausweisen. Wie viele Außenwände und Fenster eine Wohnung hat und in welchem Stockwerk sie liegt, beeinflusst den Energiebedarf genauso wie das individuelle Heiz- und Wohnverhalten. Wer eine Eigentumswohnung mietet oder kauft, sollte dies unbedingt berücksichtigen.
Ein Gastbeitrag von 123makler
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