Nachrüstpflichten des GEG: Darauf müssen Hauskäufer achten

Warum müssen Nachrüstpflichten erst von den neuen Eigentümern umgesetzt werden?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) - welches die Anforderungen an die energetische Qualität von Anlagentechnik und Hülle von Gebäuden regelt - sieht vor allem für ältere Häuser eine Reihe von Nachrüstpflichten vor. Aufgrund einer Ausnahme sind diese häufig erst bei einem Eigentümerwechsel durchzuführen. Und zwar immer dann, wenn Ein- oder Zweifamilienhäuser schon vor dem 01. Februar 2002 von ihren Eigentümern selbst bewohnt wurden.

Für Käufer alter Immobilien heißt das: Aufpassen und Nachfragen. Denn nicht selten sind sie für die Umsetzung der Maßnahmen verantwortlich. Erfolgt diese nicht spätestens zwei Jahre nach dem Eigentümerwechsel, drohen Bußgelder von über 50.000 Euro.

Welche Nachrüstpflichten gibt es bei alten Häusern?

Das Gebäudeenergiegesetz regelt eine Reihe von Nachrüstpflichten, die sowohl die Anlagentechnik als auch die Hülle alter Häuser betreffen. Diese sind:

• der Einbau einer Heizungsregelung
• die Installation von Thermostaten
• der Austausch alter Heizkessel
• das nachträgliche Dämmen von Heizungsrohrleitungen
• die Dämmung der obersten Geschossdecke

Forderung 1: Der Einbau einer Heizungsregelung

Alte Heizungen verbrauchen häufig mehr Energie als nötig, da sie technisch überholt und oft auch falsch eingestellt sind. In §61 Absatz 1 des aktuell gültigen Gebäiudeenergiegesetzes wird gefordert, dass Zentralheizungen in Gebäuden mit einer selbsttätigen Regelung ausgestattet sein müssen. Diese steuert den Wärmeerzeuger zum Beispiel nach der Außentemperatur oder der Zeit und kann dazu beitragen, den Energiebedarf spürbar zu verringern. Ist eine solche Regeleinrichtung nicht vorhanden, muss sie vom Eigentümer nachgerüstet werden.

Die für diese Anforderung keine Ausnahme besteht, sollte sie bei den meisten alten Häusern bereits erfüllt sein.

Forderung 2: Die Installation von Thermostaten

So ähnlich wie bei nicht regelbaren Kesseln, verbrauchen auch Heizkörper und Fußbodenheizung mehr Energie als nötig, wenn ihre Leistung nicht raumweise geregelt werden kann. In § 63 des aktuell gültigen Gebäudeenergiegesetzes heißt es dazu, dass Eigentümer die Thermostate nachrüsten müssen, wenn noch keine vorhanden sind. Eine Ausnahme besteht bei Fußbodenheizungen in Räumen, die kleiner als 6 Quadratmeter sind.

Wie bei der Forderung zur Heizungsregelung gibt es auch hier keine weiteren Ausnahmen. Das heißt, die Arbeiten sollten bei alten Häusern bereits umgesetzt sein.

Forderung 3: Austausch alter Heizkessel

Da alte Heizkessel nicht nur das Portemonnaie ihrer Besitzer, sondern mit hohen CO2-Ausstoßen auch das Klima belasten, fordert das Gebäudeenergiegesetz ihren Austausch. Zumindest dann, wenn die Wärmeerzeuger mit einer Leistung von 4 bis 400 Kilowatt älter als 30 Jahre sind und mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden. Nicht ausgetauscht werden müssen dagegen Heizgeräte, die bereits auf Niedertemperatur oder Brennwerttechnik basieren. Die Ausnahmen betreffen außerdem:

• einzeln produzierte Kessel
• Heizgeräte mit anderen, als den marktüblichen fossilen oder gasförmigen Brennstoffen
• Wärmeerzeuger zur Warmwasserbereitung
• Küchenherde oder Einzelraum-Heizgeräte
• Heizkessel mit weniger als 6 Kilowatt in einem Schwerkraftsystem

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die bereits vor dem 01. Februar 2002 von ihren Eigentümern selbst bewohnt wurden, tritt die Forderung erst bei einem Eigentümerwechsel in Kraft. Das heißt: Die Käufer alter Immobilien sollten auf das Alter des Wärmeerzeugers achten. Es könnte sein, sie müssen ihn ersetzen. Welche Möglichkeiten es dabei gibt, zeigen wir mit unseren Sanierungskonzepten.

Forderung 4: Dämmung von Heizungsrohrleitungen

Neben alten Wärmeerzeugern, verursachen auch die Rohrleitungen, die warmes Wasser aus dem Keller zu den Heizungen transportieren häufig unnötige Wärmeverluste. Nämlich immer dann, wenn sie ohne Dämmung durch unbeheizte Räume führen. Die Leitungen funktionieren dann wie ein Heizkörper und geben unnötig Energie an diese kalten Räume ab. Um das zu verhindern und den Energieverbrauch zu reduzieren, fordert auch das Gebäudeenergiegesetz die Dämmung dieser Rohre. Zumindest dann, wenn sie frei zugänglich sind.

Auch hier gilt: Wurden Ein- oder Zweifamilienhäusern bereits vor dem 01. Februar 2002 von ihren Eigentümern selbst bewohnt, sind die Arbeiten erst bei einem Eigentumswechsel zu erledigen. Wir empfehlen diese Maßnahme trotz Ausnahme jedem Hausbesitzer. Denn hier kann schon mit wenig Geld viel Energie gespart werden. Wie das funktioniert, erklären wir im Artikel: Rohre Dämmen und Heizkosten sparen.

Forderung 5: Dämmung der obersten Geschossdecke

Geht es um die Sanierung der Gebäudehülle, ist die oberste Geschossdecke oft eine der effizientesten Maßnahmen. Sie kann einfach und günstig umgesetzt werden und führt gleichzeitig zu spürbaren Energieeinsparungen. Werden Gebäude mehr als vier Monate im Jahr mit mindestens 19 Grad Celsius beheizt, fordert auch das Gebäudeenergiegesetz die nachträgliche Dämmung der obersten Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen. Ausnahmen bestehen dann, wenn die Decke bereits den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 entspricht oder anstelle der obersten Geschossdecke das Dach gedämmt wird.

Wie bei den vorherigen Forderungen muss die Dämmung der obersten Geschossdecke von den neuen Eigentümern einer Immobilie umgesetzt werden, wenn die alten das Haus seit mindestens 01. Februar 2002 bewohnt haben. Da die Maßnahme generell sehr sinnvoll ist, um die Heizkosten zu senken und das Klima zu entlasten, empfehlen wir Hausbesitzern die Umsetzung zumindest zu prüfen. Auch dann, wenn sie aufgrund der Ausnahme noch nicht verpflichtend ist. Wie die Dämmung der obersten Geschossdecke funktioniert und wie viel damit gespart werden kann, zeigen wir im Artikel: 5 einfache Sanierungstipps zum Heizkosten sparen

Achtung: Keine Ausnahme für Erben

Was viele nicht vermuten: Die beschriebenen Maßnahmen sind auch dann umzusetzen, wenn ein altes Haus geerbt wird. Denn auch dann findet ein Eigentümerwechsel statt, der die neuen Besitzer der Immobilie zum Nachrüsten verpflichtet.