Der Energieausweis: Pflicht bei Hausverkauf?

Pflichten für die Erstellung vom Energieausweis nach EnEV 2014

Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2016) regelt, wann ein Energieausweis auszustellen ist. Die Verordnung unterliegt einem ständigen Veränderungsprozess und gilt aktuell mit der Veröffentlichung von 2014. Mit dem Gebäudeenergiegesetz plant die Regierung, EnEV, EEWärmeG und EnEG zusammenzulegen. Auf Wohngebäude wirkt sich das jedoch frühestens ab dem Jahr 2020 aus.

Ein Energieausweis im Wohngebäude ist immer dann nötig, wenn Verbraucher:

• ein neues Gebäude bauen (Wärmeschutznachweis)
• ein Wohngebäude oder eine Wohnung neu vermieten
• ein Haus verkaufen oder einen Wohnungsverkauf planen

Während der Energieausweis neben dem Wohngebäude auch für Nichtwohngebäude gilt, sind folgende Häuser von der Pflicht ausgenommen:

• Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m²
• Immobilien die unter Denkmalschutz stehen
• Häuser, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden
• Immobilien zur Sondernutzung wie Stallungen oder Gewächshäuser

Seit der Novellierung der EnEV im Jahr 2014 sind die wichtigsten Kennwerte des Energieausweises bei Hausverkauf oder Vermietung bereits in Immobilienanzeigen zu präsentieren. Makler beraten beim Hausverkauf oder bei der Vermietung, welcher Energieausweis nötig ist und wo Hausbesitzer einen erfahrenen Energieberater finden.

Welche Energieausweis-Typen gibt es?

Mit dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis gibt es den Energieausweis in zwei verschiedenen Ausführungen. Der Unterschied liegt dabei in der Art der Erstellung.

Ein Energieverbrauchsausweis basiert auf realen Energieverbräuchen für Gas, Öl oder Holz. Der Ausweis ist günstig und spiegelt vor allem das Nutzerverhalten wieder. Das heißt, wird das gleiche Haus einmal sehr sparsam und einmal sehr verschwenderisch beheizt, fällt das Ergebnis des Energieausweises unterschiedlich aus. Außerdem erreicht das gleiche Haus eine bessere Energieeffizienzklasse, wenn die Bewohner sparsamer heizen. Bei einem Hausverkauf oder der Neuvermietung einer Immobilie können die Energiekosten dann unter Umständen höher ausfallen als erwartet.

Das Gegenstück ist der Bedarfs-Energieausweis. Er wird auf Basis einer umfassenden Gebäudeanalyse berechnet und ausgestellt. Die Werte unterstehen einem vorgegebenen Standardnutzerverhalten. Dabei fallen die Ergebnisse des Energieausweises oft etwas höher aus, als sie in Wirklichkeit sind. Der Verbrauchsausweis ist durch den höheren Aufwand bei der Erstellung zwar teurer, ermöglicht dafür aber einen einfachen Vergleich verschiedener Immobilien. Mit einheitlichen Energieeffizienzklassen sogar auf den ersten Blick. Ganz egal, wo sich die Gebäude befinden. Übrigens: Auch für Nichtwohngebäude ist ein Energieausweis zu erstellen, wenn die Immobilien zu verkaufen oder zu vermieten sind.

Welche Kennwerte der Immobilie verrät ein Energieausweis?

Egal ob es sich um ein Haus zum Verkauf oder eine Mietimmobilie handelt: Energieausweise nach EnEV helfen, die zukünftigen Heizkosten von vornherein besser einschätzen zu können. Möglich ist das mit verschiedenen Werten, die im Bedarfsausweis und im Verbrauchsausweis enthalten sind. Und zwar:

• Endenergiebedarf
• Primärenergiebedarf
• Energieeffizienzklassen

Im Beitrag „Energieausweis: Erklärung der wichtigsten Werte“ erklären wir, was Primär-, Endenergiebedarf und Energieeffizienzklassen für ein Gebäude bedeuten.

Welcher Energieausweis ist der richtige bei Hausverkauf oder Vermietung?

Welcher Energieausweis am Ende gewählt werden muss, richtet sich bei Altbauten in der Regel nach dem Alter, den bisher durchgeführten Sanierungsmaßnahmen und der Anzahl der Wohnungen.

Ein Bedarfsausweis ist nötig, wenn:

• ein Haus neu gebaut wird
• ein Haus weniger als 5 Wohneinheiten hat, vor 1977 errichtet wurde und seither keine Maßnahmen zur energetischen Sanierung durchgeführt wurden

Ein Verbrauchsausweis ist zulässig, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft:

• ein Haus hat mehr als 4 Wohneinheiten
• das Baujahr der Immobilie ist nach 1977
• das Baujahr der Immobilie ist vor 1977, zwischenzeitlich haben die Eigentümer aber Sanierungsmaßnahmen durchführen lassen

Anstelle eines Verbrauchsausweises ist immer auch ein Energieausweis nach Bedarf möglich.

Geht es um ein Nichtwohngebäude, können sich die Eigentümer frei zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis entscheiden. Lediglich für neue Gebäude ist dabei ein Energieausweis nach Bedarf nötig. Makler müssen die erreichte Energieeffizienzklasse aus dem Ausweis in Immobilienanzeigen aufnehmen, sodass Mieter oder Käufer die Energiekosten rechtzeitig abschätzen können. Vor allem bei einem Nichtwohngebäude spielen diese eine wichtige Rolle.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Auch wenn eine Novelle der EnEV ansteht, sind für Wohngebäude zum Verkauf oder zur Miete vorher keine neuen Ausweise zu erstellen. Planen Eigentümer jedoch nach Ablauf dieser Zeit das Haus zu verkaufen oder zu vermieten, ist die Ausstellung eines neuen EnEV-Energieausweises Pflicht. Die übernimmt dann ein Energieberater aus der eigenen Region. Wer unsicher ist, ob die Ausweis-Pflicht in seinem Fall gilt, bekommt individuelle Antworten auch von einem Makler.

Kosten für einen Energieausweis im Überblick

Die Kosten für den Energieausweis für Wohngebäude nach EnEV sind abhängig von zwei wesentlichen Punkten: Welche Art Energieausweis soll ausgestellt werden? Und: Wie groß ist das betreffende Wohngebäude? Einen verbrauchsbasierten Energieausweis gibt es bereits für unter 100 Euro. Da mit der Erstellung vom Bedarfsausweis ein höherer Aufwand verbunden ist, sind auch die Kosten entsprechend höher. Sie beginnen bei etwa 300 Euro für ein Einfamilienhaus und steigen um ca. 100 Euro mit jeder weiteren Wohneinheit im Gebäude.

Fazit und Zusammenfassung

Seit der Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) im Jahr 2008, besteht die Pflicht zum Energieausweis bei Hausverkauf. Aber auch bei einem Mieterwechsel oder einen Neubau einer Immobilie ist der Ausweis Pflicht. Mit Ausnahme der Neubauten haben Eigentümer dabei weitestgehend freie Wahl, ob sie einen günstigen Verbrauchsausweis oder einen aufwendigen Bedarfsausweis erstellen lassen möchten. Der Ausweis verfällt nach einer Zeit von zehn Jahren. Erfolgt danach ein Mieter- oder Eigentümerwechsel in der Immobile, ist ein neuer Energieausweis vorzulegen. Erfahrene Energieberater für die Berechnung der Energieausweise für eine Wohn-Immobilie oder Nichtwohngebäude finden Verkäufer und Vermieter im eccuro Expertenverzeichnis.